土地の登記・測量

土地分筆登記

・土地の一部を分割して売却したいとき
・遺産相続が発生して相続人同士(兄弟・姉妹)で土地を分けたいとき
・土地の一部が別地目に変更したとき
・共有名義の土地を分割して単有名義にしたい時など、一筆の土地を二筆以上土地に分割する際

1つの土地を、分割する手続き

土地分筆登記とは、登記記録(登記用紙)上1筆の土地を2筆以上の土地に分割する登記のことをいいます。
一筆の土地の一部を分割して売却したい時、相続のため土地を分割したい時に土地分筆登記をしなければなりません。
土地を分筆する場合には、前提として土地境界確定測量を行い、分筆ラインに境界標を設置後、登記所(法務局)に登記申請を行います。
尚、土地分筆登記は所有者の意思に基づいてなされる登記なので、申請義務はございません。
分筆するかどうかは所有者の自由です。

土地地積更正登記

・土地の売買などで面積確定を求められたとき
・土地分筆登記をする際に、分筆前の土地の地積が相当でない場合、実測面積と登記上の面積を一致させるとき

実測面積と登記上の面積を一致させる登記

土地地積更正登記とは、錯誤などにより土地の登記簿上の面積と実測した面積が異なる場合に、現況の面積と登記簿上の面積を合致させる登記のことを土地地積更正登記といいます。

登記簿上の面積が誤っている理由は様々ですが、多くの原因は、明治時代の今よりも未術な測量技術によって作成された土地台帳を元にしているため、このような誤差が生じる事です。
こういった誤差(不都合)を、地積更正登記によって解消することができます。

実測面積と登記上の面積を一致させる登記

土地地積更正登記を申請する場合には、前提として土地境界確定測量を実施し、正しい面積を算出し、境界標の設置を行います。
尚、土地地積更正登記は、登記手続き上の錯誤などにより、土地の現況と登記簿上の土地の表示とが合致していない場合に、現況に合わせた表示に「更正」する登記であり、この登記自体には、申請義務について定めた規定もないため、登記申請義務は課されていません。

土地合筆登記

・所有している隣接した数筆の土地を一筆にまとめたいとき

分割された土地の登記簿を、1つにまとめる手続き

土地合筆登記とは、複数の土地を合併して登記記録(登記用紙)上1筆の土地にする登記のことを土地合筆登記といいます。
土地合筆登記には測量業務を伴いません。
この登記は、所有者の意思に基づいて行う登記ですから、所有者に申請義務はありません。
合筆するかどうかは所有者の自由であり、数筆の土地を一体として利用していたとしても、所有者に合併する意思がなければ、土地合筆登記を申請する必要はありません。

土地地目変更登記

・「畑」から「宅地」などに土地の利用状況を変更したとき
・「宅地」として利用している土地を建物を取毀して駐車場にした際、現況の地目と登記上の地目を一致させるとき

土地の状況、利用目的を変更する手続き

土地地目変更登記とは、その土地の現況や利用目的に変更があった場合に登記記録(登記用紙)の内容も同じように変更する手続きのことを、土地地目変更登記といいます。
例えば、畑として利用している土地に建物を新築した場合や宅地として利用している土地を建物を取毀して駐車場にした場合など土地地目変更登記が必要になります。

土地の登記事項の中に「地目」があります。
地目は、その土地の主たる利用目的に応じて右記の23種類に分類されています。
不動産登記法上でも、地目を定める場合には土地の現況及び利用状況に重点を置くこととされています。
建物が建っている土地は「宅地」、駐車場は「雑種地」といった具合に、土地の利用状況に合わせて地目は決まります。

尚、土地の所有者は、地目に変更が生じた日から1ヶ月以内に土地地目変更登記を申請しなければなりません。
この登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。
地目の種類
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

土地一部地目変更・分筆登記

1筆の土地には1個の地目しか定めることなできないので、土地の一部が別の地目になった場合には地目変更登記だけでなく、一緒に土地分筆登記も申請しなければなりません。 
これは「土地一部地目変更・分筆登記」という1件で登記申請することが可能です。

農地転用の届出・許可について

農地を農地以外の土地に変更したり、売買するときなどは、農地法という別の法律があるため、農業委員会に届出または許可が必要になります。
農地法でいう「農地」は、登記簿上の地目とは関係なく、あくまでも「現況」で判断されます。登記簿上「雑種地」となっていても、耕作を目的とした用途に供していれば、現況は「田または畑」となります。
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